繁荣世界,玉湖集团3

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据《澳洲金融评论报》报道,由中国富商黄向墨所创立的玉湖集团,从上市基金管理公司BlackWall手中,以3.8亿澳元收购了悉尼内西区North Strathfield标志性的购物中心 Bakehouse Quarter。两年前达成协议后,如今由黄向墨的儿子黄基铨(Jimmy Huang)领导的玉湖,在4月18日到期的最终结算之前,通过期权和预付款支付了一系列的分期付款总额达到5800万澳元。

图:中国亿万富豪王健林(右)和玉湖创始人黄向墨握手成交。  图来源:AFR

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 悉尼中资玉湖集团确认以11.3亿澳元,收购万达在悉尼和黄金海岸的住宅和酒店综合项目。仅仅三年时间,万达就结束了澳大利亚房地产的业务。

玉湖董事长黄基铨表示,收购Bakehouse Quarter符合该公司投资于收入来源稳定的优质资产的长期战略。该地块是饼干制造商Arnott’s 以前的工厂和仓库所在地,占地6公顷,可供开发商业和零售区。考虑到整修和印花税,玉湖的总投资将为4.2亿澳元。

 《澳洲金融评论》报道,万达是去年年底与玉湖公司接洽出售意向,然后今年1月18日在香港双方达成私人协议。

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 玉湖创始人兼董事长黄向墨表示,“玉湖有信心将两个项目注入新的就业机会,促进当地经济,” “玉湖是一家致力于投资澳大利亚房地产和其他发展的当地开发商。”“这两个五星级酒店将为市场带来约1500个就业机会。”

此前,玉湖还以11.3亿澳元收购了中国企业大连万达集团的悉尼和黄金海岸住宅和酒店混合用途项目。两个项目都确定了最终价值28亿澳元的五星级酒店。

 这两个非常完美的房地产资产,购买价格除了3.15亿澳元的现金部分,并承担了万达欠下的项目债务,达8.15亿澳元。

那么对于普通投资者而言,进军澳洲房地产是选择住宅地产和商业地产呢?

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 图:环形码头One Circular Quay公寓大楼   图来源:AFR

具体而言,对于筛选澳房市场中住宅地产和商业地产的原则,一要看现金流的流向,也就是说,买入这套物业之后,你是持续往外掏钱,还是能让房子自己养自己,甚至有盈余;二要看资本增值率,即,这套物业未来能带来多少溢价。应尽可能开发出更多的现金流管道,买入和创建可以让投资者无需为其工作就产生现金流的房产。

 黄金海岸的珠宝(Jewel)项目,由中资日东集团拥有45%的股权。它也把销售的利益卖给了玉湖。

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 万达在周一晚间向香港交易所发布一份报告,对这两个项目进行了独立估值,总价值为11.2亿澳元。

用现金流分析法的观点来考察项目,澳洲商业地产项目的优势变得更加显而易见:

 万达在澳洲的投资

1、区别于住宅地产,商业地产没有所谓海外身份限制,二手商业地产可以出售给任何人。

王健林率领的万达于2014年在冲浪者天堂(Surfers Paradise),首次与日东集团合资开发黄金海岸的Jewel项目。三年时间里,王健林受到中国政府的压力,陆续结束海外投资。

2、无需澳洲外国投资委员会审批,即没有FIRB 申请费用,节省5,000澳元;

 黄金海岸三塔项目将于2019年落成,拥有一个五星级酒店和两座豪华公寓大楼。

3、商业地产贷款和住宅贷款不同,不受银行收紧贷款政策影响等。

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其次,投资门槛较低,性价比更高,现金流更强。由于商业地产的土地地契产权面积与别墅类相比要小很多,因此它的价格与住宅地产形成倒挂,这对于投资者的资金压力也相对较小。

 图:万达集团在黄金海岸销售的珠宝项目(模拟)   图来源:AFR

那是不是说住宅就可以不要了呢?

 目前结构工程已经开始,约有40%的公寓已售出。在过去五年的房地产市场繁荣时期,不少合资企业努力地实现了与之类似的销售业绩。

并不是这样,毕竟25年的数据显示住宅物业比商用物业表现要好。而且,就从近十年的7.4%的平均收益来看,基本上可以实现8-10年翻一番的目标。而且,商业物业后期也会有它自己的问题,如供应量不稳定、后期经济格局变化导致的结构性空置等。

 继黄金海岸首次亮相后,万达又于2015年初,以4.15亿澳元从美国黑石(Blackstone)集团买下环形码头的金田大厦(Gold Fields House)重建,成为其开发项目环形码头壹号(OneCircular Quay ),包括双塔酒店及豪华公寓。

总体来看,成熟的投资者会将商用和住宅两种物业都纳入考虑之列,通过合理调配资金,追求资产多元化配置;眼下可以规避政策限制,创造更多被动租金收入;长远,利用独栋别墅所占有的永久产权的土地实现资本稳定增值;两种资本共同发力,进一步强化资本市场的抗风险综合能力,从而在投资市场上最大限度的规避风险。

 到2015年底,初步获得悉尼市政府同意,建造一幢57层高、184间住房的公寓大楼,以及一座179间房的酒店,面积为4040平方米,地址为:皮特街19-31号(19-31 Pitt Street)、Alfred 街1号和皮特街31A号。

本文作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、《决胜海外房地产》《澳洲房地产投资全攻略》作者,多家媒体房地产专栏作者、作家。

 该项目到2017年获得政府的最终批准,预计将活化环形码头,一楼有新的商店和餐厅,将于2021年完成。

 万达出售澳洲的资产

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图:万达出售位于伦敦泰晤士河南岸的One Nine Elms项目,该项目已由富力地产买入  图来源:网络

万达在澳大利亚的足迹一直在增长,直到中国政府开始关注万达集团负债累累的海外投资。

 在北京的压力下,万达集团还在两周前以大约5900万英镑(合1.02亿澳元)的价格,出售其正在开发的超大型豪华住宅项目,位于伦敦泰晤士河南岸的One Nine Elms项目。

 据了解,中国另一个大开发商富力地产(R&F Properties),已经买下伦敦的这个资产。

图:富力地产     图来源:网络

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 万达表示,出售黄金海岸项目和悉尼项目,可加强集团的流动性和财务状况,有利于万达集团的发展。“经过处置后,公司未来的策略是,把重点放在收费业务上,改善现金流,并降低杠杆率。”

 它表示,出售给玉湖的收益将用于偿还澳大利亚的贷款。还考虑进一步处置美国的资产,但不会缩减其在中国的业务,以符合北京方面的要求。

 黄氏家族在澳洲的经营

图:玉湖集团计划重新开发位于悉尼Eastwood的购物中心       图来源:网络

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家族式经营的玉湖集团,计划继续建设新买的两个项目,但不急于完成公寓的销售。

 该公司也在悉尼进行了广泛的开发和投资,包括计划重新开发的Eastwood购物中心,正在开发的北悉尼住宅大楼“The Miller”,以及去年在悉尼内西区,以3.8亿澳元购买的Bakehouse Quarter。

图:玉湖集团正在开发的北悉尼住宅大楼“The Miller”      图来源:网络

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 黄向墨表示,悉尼住宅市场将继续呈现强劲的基本面,尤其是高端住宅物业,仍然高居本地和国际买家的视线。玉湖集团还计划保留环形码头住宅大楼的顶层空中别墅,此前,万达曾表示,已收到1亿澳元的报价。

 玉湖是在澳洲本土注册的公司,所以收购这两个物业不需要外国投资审查委员会的批准。该集团由澳大利亚永久居民黄先生及其家属控管。

 (青宇  编译)

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